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Liberalizzazioni. Legge n. 40/2007 (conversione d.l. n. 7/2007). Nuove norme in materia di mutui

06/04/2007

È stata pubblicata la legge n. 40/2007 di conversione del decreto legge n. 7/2007, recante misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche e la nascita di nuove imprese (Gazzetta Ufficiale n. 77 del 2 aprile 2007).
Tra le misure adottate, risultano di particolare interesse le nuove norme in tema di estinzione anticipata dei mutui, di surrogazione del creditore e di estinzione delle ipoteche.


1. Estinzione anticipata dei mutui immobiliari (art. 7)

La legge elimina la penale in caso di estinzione anticipata dei mutui contratti per l’acquisto di immobili e per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche. La legge di conversione, dunque, amplia l’ambito di applicazione di questa norma, che nel decreto legge era limitata all’estinzione di mutui contratti per l’acquisto della prima casa.

Eventuali clausole che prevedono penali sono nulle. Esse, tuttavia, non comportano la nullità del contratto.

Queste disposizioni valgono però soltanto per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007, data di entrata in vigore del decreto legge oggetto di conversione.

Per i contratti in essere, la legge prevede la rinegoziazione delle penali e, in particolare che, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della legge, l’ABI e le associazioni dei consumatori definiscano le regole generali per la determinazione della misura massima della penale dovuta in caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo. In caso di mancato accordo, sarà la Banca d’Italia a fissare, nei successivi 30 giorni, la misura massima della penale.


2. Portabilità del mutuo; surrogazione (art. 8)

Il debitore che ricorre a un mutuo, apertura di credito o altri contratti di finanziamento erogati da intermediari bancari e finanziare per pagare un precedente mutuo ha la facoltà di surrogare il nuovo creditore al precedente secondo le disposizioni del codice civile, che all’art. 1202 stabilisce che “il debitore, che prende a mutuo una somma di denaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo”.

La legge prevede che per effetto della surrogazione, il nuovo creditore (cioè il soggetto che ha erogato il finanziamento per estinguere un precedente mutuo) subentri anche nelle garanzie accessorie già esistenti.

L’atto di surrogazione deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata. L’annotamento della surrogazione può essere richiesto senza formalità al conservatore del registro immobiliare presso cui sono iscritte le garanzie.

Sono nulli i patti che impediscono o rendono oneroso per il debitore l’esercizio della surrogazione. Anche in questo caso la nullità del patto non comporta la nullità del contratto.

Infine, la legge chiarisce che il debitore mantiene gli eventuali benefici fiscali connessi alle attività sottostanti il mutuo.


3. Estinzione dell’ipoteca (art. 13, commi 8 sexies e seguenti)

La legge introduce una importante semplificazione con riferimento all’estinzione delle ipoteche. È stabilito, infatti, che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo – sia erogato da banche che da società finanziarie - si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita e senza autentica notarile.

Il creditore è tenuto a rilasciare al debitore una quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e a trasmettere la relativa comunicazione al conservatore del registro immobiliare entro 30 giorni dalla stessa data. Le modalità per la trasmissione della quietanza dovranno essere stabilite, entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge, dall’Agenzia del territorio (l’ente pubblico costituito nel 2001 nell’ambito del Ministero dell’Economia con l’obiettivo di assicurare una efficace gestione dell’anagrafe dei beni immobiliari).

L’estinzione non si verifica se c’è un motivo ostativo giustificato e se, in presenza di tale motivo, il creditore comunica all’Agenzia del territorio e al debitore che l’ipoteca permane. La comunicazione deve avvenire entro 30 giorni dalla scadenza dell’obbligazione e secondo le modalità previste dal codice civile per la rinnovazione dell’ipoteca (art. 2847-2851).

Le disposizioni relative all’estinzione dell’ipoteca si applicano dopo 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione. Nel caso di mutui estinti prima dell’entrata in vigore della legge e la cui ipoteca non sia ancora stata cancellata, il debitore deve richiedere una quietanza con lettera raccomandata con avviso di ricevimento (il termine di 30 giorni, entro cui il creditore deve inviare la quietanza al debitore e comunicare l’estinzione dell’ipoteca al conservatore del registro immobiliare, decorre dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore).

La legge di conversione, infine, introduce una ulteriore norma a tutela dei consumatori, secondo la quale le spese relative alla predisposizione, produzione, spedizione e altre spese comunque denominate, relative alle comunicazioni previste nei casi di estinzione anticipata dei mutui, di surrogazione e di estinzione dell’ipoteca non possono essere addebitate al cliente (lo stesso divieto vale nell’ambito dei rapporti assicurativi di cui all’art. 5 della legge, non esaminato nella presente comunicazione).


Per maggiori informazioni: Barbara Ferrandu

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