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La rivalutazione dei beni immobili

25/03/2009

Analisi della rivalutazione facoltativa dei beni immobili aziendali introdotta dal Decreto Legge del 29 novembre 2008, n. 185. 

Premessa

Il decreto legge 29 novembre 2008 n. 185 (c.d. decreto anti-crisi), convertito con modificazioni dalla legge 28 gennaio 2009 n. 2, ha previsto la possibilità di una nuova rivalutazione facoltativa dei beni immobili aziendali, accogliendo le richieste avanzate in tal senso da Confindustria.

Il decreto consente una rivalutazione dei beni solo civilistica, a titolo gratuito, oppure una rivalutazione anche fiscale, con pagamento di un’imposta sostitutiva.

L’interesse ad una rivalutazione puramente civilistica può essere rappresentato dal conseguente miglioramento degli indici patrimoniali e dunque dei parametri “Basilea 2” adottati dagli istituti di credito, con possibili ricadute positive sull’accesso al credito.

La rivalutazione ai fini fiscali può risultare vantaggiosa in particolare:

  • nell’ipotesi in cui si intenda procedere alla dismissione degli immobili nel medio termine (a decorrere dall’inizio del sesto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, ovvero dal 2014 per i soggetti solari). In questo caso, infatti i plusvalori iscritti in sede di rivalutazione sarebbero soggetti ad imposta sostitutiva (1,5-3%), anziché ad imposizione ordinaria (31,4% per le società di capitali);
  • nelle ipotesi di rifinanziamento dell’impresa attraverso operazioni di sale e lease back, con cessione dell’immobile a decorrere dal 2014 e successiva acquisizione in leasing con deduzione dei canoni commisurati al valore dell’immobile ad aliquota fiscale piena ed in un arco temporale limitato rispetto al periodo di ammortamento.

Al momento della chiusura del bilancio 2008 il contribuente potrà, dunque, scegliere una delle seguenti alternative:

- non rivalutare;
- rivalutare ai soli fini civilistici;
- rivalutare ai fini civilistici e fiscali, versando l’imposta sostitutiva sui maggiori valori attribuiti agli immobili;
- rivalutare ai fini civilistici e fiscali, versando l’imposta sostitutiva sui maggiori valori attribuiti agli immobili e affrancando il saldo attivo di rivalutazione con l’ulteriore imposta sostitutiva.

La presente circolare illustra i profili principali della disciplina di rivalutazione, anche alla luce dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 11/E del 19 marzo scorso.

L’ultimo comma dell’art. 15 del decreto anti-crisi sancisce espressamente l’applicabilità – in quanto compatibili - delle disposizioni degli articoli 11, 13 e 15 della l. n. 342/2000 e dei decreti ministeriali n. 162 del 13 aprile 2001 e n. 86 del 19 aprile 2002. Si ritiene, pertanto, che risultino validi anche i chiarimenti ufficiali forniti in relazione a tali provvedimenti.

Nella tabella seguente sono sintetizzati i tratti principali della disciplina, approfonditi nei paragrafi seguenti.

Scarica tabella

Ambito oggettivo

La rivalutazione può essere eseguita con riferimento a beni risultanti dal bilancio relativo all’esercizio in corso alla data del 31 dicembre 2007 e deve risultare dal bilancio o rendiconto relativo all’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007 per il quale il termine di approvazione scade successivamente al 29 novembre 2008, data di entrata in vigore del decreto anti-crisi.

Oggetto di questa misura di rivalutazione – operata in deroga all’art. 2426 c.c. – sono i beni immobili risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2007, diversi dalle aree fabbricabili e dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa (immobili merce).

Secondo la definizione dell’art. 36, c. 2, del DL n. 223/2006 sono aree fabbricabili le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Ai fini della qualificazione come area fabbricabile non è quindi necessaria l’approvazione regionale del piano urbanistico adottato dal comune.

Come confermato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 11/E del 2009, la rivalutazione è applicabile anche a beni completamente ammortizzabili e alle immobilizzazioni in corso, risultanti dall’attivo dello stato patrimoniale del bilancio relativo all’esercizio in corso alla data del 31 dicembre 2007.

Va rilevato, inoltre, che secondo l’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 8/E del 13 marzo scorso, non è possibile rivalutare il valore di un immobile che, nel bilancio precedente a quello con riferimento al quale la rivalutazione viene operata, non risulta iscritto tra le immobilizzazioni bensì tra i beni merce, ma viene classificato tra le immobilizzazioni nel bilancio successivo. In sostanza, la natura e la destinazione degli immobili richiesta per la rivalutazione deve risultare sia nel bilancio 2007, che in quello 2008.

Per i beni che provengono da società incorporate o scisse rileva anche il periodo di possesso del dante causa.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che non possono essere oggetto di rivalutazione i beni detenuti a titolo di leasing, ad eccezione di quelli per i quali l’utilizzatore abbia esercitato il diritto di riscatto entro l’esercizio in corso al 31 dicembre 2007.

La possibilità per il concedente di rivalutare i beni concessi in leasing, invece, viene espressamente esclusa dall’Agenzia delle Entrate, nella considerazione che i beni concessi in locazione finanziaria sono da classificare in bilancio tra le immobilizzazioni finanziarie e, come tali, escluse dall’ambito applicativo della disciplina in commento.

Nessuno specifico chiarimento viene fornito dall’Agenzia delle Entrate con riferimento alla possibilità di rivalutare gli immobili-impianto, strutture infisse al suolo, generalmente ammortizzate distintamente dai fabbricati. Proprio in virtù del loro trattamento ai fini dell’ammortamento fiscale, è ipotizzabile che tali beni siano estranei all’ambito applicativo della disciplina in commento, ma un chiarimento in tal senso sembra opportuno.

Ambito soggettivo

Beneficiari della disciplina in analisi sono sia i soggetti indicati alle lettere a) e b) dell’art. 73, co. 1 del TUIR (ossia le società di capitali e società e gli altri enti commerciali residenti nel territorio dello Stato), sia le società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate, che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione dei loro bilanci.

Stante il rinvio operato dal comma 23 dell’art. 15 del decreto anti-crisi all’art. 15 della l. n. 342/2000, secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate, la rivalutazione può essere effettuata anche da:

§         società di persone e imprese individuali in contabilità semplificata, a condizione che venga redatto un apposito prospetto bollato e vidimato dal quale risultino i prezzi di costo degli immobili e la rivalutazione compiuta;

§         enti non commerciali di cui alla lett. c) del primo comma dell’art. 73 del TUIR;

§         soggetti non residenti non residenti nel territorio dello Stato, di cui alla lett. d) del primo comma dell’art. 73 del TUIR.

Inoltre, soggetti titolati alla rivalutazione sono:

§         in caso di affitto/usufrutto d’azienda, l’affittuario o usufruttuario, salvo sia prevista deroga contrattuale all’art. 2561 del Codice civile, concernente l’obbligo di conservazione dell’efficienza dei beni ammortizzabili;

§         in caso di diritto di superficie su di un bene relativo all’impresa, il soggetto titolare di detto diritto reale.

Infine, in virtù del principio di continuità del possesso aziendale tra conferente e conferitario, in caso di conferimento l’Agenzia delle Entrate ammette la possibilità per il conferitario di operare la rivalutazione, qualora i beni oggetto della stessa figurano iscritti nel bilancio del conferente relativo all’esercizio in corso al 31 dicembre 2007.

Modalità di rivalutazione

Ai sensi del comma 17 dell’art. 15 del decreto anti-crisi, la rivalutazione va operata per categorie omogenee di immobili, con annotazione nell’inventario e nella nota integrativa.

La rivalutazione – sia se operata con esclusivi effetti civilistici, sia con effetti fiscali – deve avere ad oggetto necessariamente tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea.

La norma individua due categorie omogenee: quella dei beni immobili ammortizzabili e quella degli immobili non ammortizzabili.

Appartengono alla categoria degli immobili ammortizzabili:

§         gli immobili strumentali per natura (categorie catastali A10, B, C, D ed E);

§         gli immobili strumentali per destinazione (immobili che, a prescindere dalla destinazione catastale, vengono esclusivamente utilizzati direttamente come strumentali per l’attività d’impresa)

Sono, invece, annoverabili nella categoria degli immobili non ammortizzabili:

§         gli immobili patrimonio (immobili né strumentali né beni merce, quali i fabbricati abitativi detenuti dall’impresa a titolo d’investimento);

§         i terreni non edificabili (terreni diversi dalle aree edificabili come sopra definite).

Secondo i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate (circolare n. 11/E del 19 marzo), il costo dei fabbricati strumentali per l’esercizio d’impresa deve essere assunto, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento e dei canoni di leasing deducibili, al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Pertanto, ai fini della rivalutazione, è necessario scorporare il valore delle aree occupate dalla costruzione e di quelle pertinenziali, dal costo del fabbricato; tali aree appartengono alla categoria degli immobili non ammortizzati.

Al riguardo, viene altresì precisato che l’inosservanza di rivalutare tutti i beni appartenenti alla medesima categoria omogenea comporta il venir meno degli effetti fiscali della rivalutazione (in relazione a tutti gli altri beni appartenenti a quella categoria), salvo che il contribuente, anche in sede di accertamento, provveda al versamento dell’imposta sostitutiva non versata in relazione ai beni non rivalutati, maggiorata di sanzioni e interessi previsti dalla legge. In tal caso il contribuente salverebbe l’efficacia della rivalutazione, ma solo relativamente ai beni che aveva originariamente rivalutato, con esclusione di ogni riconoscimento del maggior valore relativo ai beni ab origine esclusi dalla rivalutazione.

Le modalità di effettuazione della rivalutazione sono le medesime previste dall’art. 11 della l. n. 342/2000 e dagli articoli 4, 5 e 6 del decreto ministeriale n. 162/2001.

La rivalutazione può avvenire con le seguenti modalità alternative:

§         rivalutazione del costo storico e del fondo di ammortamento, mantenendo inalterata l’originaria durata del processo di ammortamento;

§         rivalutazione del solo costo storico, con allungamento del processo di ammortamento, se viene mantenuto inalterato il precedente coefficiente, oppure con un incremento del coefficiente se si intende lasciare inalterata la durata del periodo di vita utile del cespite;

§         riduzione del fondo di ammortamento: tale metodo comporta lo stanziamento di ammortamenti su un costo analogo a quello originario.

Indipendentemente dal metodo adottato, il limite massimo della rivalutazione è rappresentato dal valore economico del bene. In particolare, ai sensi del citato articolo 11, i valori iscritti in bilancio a seguito della rivalutazione non devono eccedere i valori effettivamente attribuibili ai beni secondo il loro “valore corrente”, determinato in base alle quotazioni rilevate nei mercati regolamentati o al “valore interno” del bene. Tale ultimo valore è determinato sulla base della:

§         consistenza;

§         capacità produttiva;

§         effettiva possibilità economica di utilizzazione del bene nell’impresa.

Gli amministratori e i sindaci delle imprese che optano per la rivalutazione devono indicare, nelle rispettive relazioni al bilancio, i criteri utilizzati per rivalutare gli immobili delle diverse categorie, attestando che il valore rivalutato iscritto in bilancio non eccede il limite massimo consentito.

Inoltre, fermo restando l’obbligo di utilizzare il medesimo criterio di rivalutazione (ad esempio, basato sul valore di mercato, sul valore di utilizzo, ecc.) all’interno della stessa categoria omogenea di immobili, è invece consentito l’uso di più di uno dei metodi di rivalutazione appena elencati (rivalutazione del costo storico e del fondo ammortamento, rivalutazione del solo costo storico, riduzione del fondo d’ammortamento).


Saldo attivo di rivalutazione e suo affrancamento

Secondo il comma 18 dell’articolo 15 del DL. n. 185/2008 e come già previsto da precedenti leggi di rivalutazione (l. n. 342/2000), il saldo attivo di rivalutazione deve essere imputato al capitale o accantonato in una apposita riserva (designata con riferimento al decreto n. 185/2008), con esclusione di ogni diversa utilizzazione.

Nel caso in cui il contribuente decida di operare una rivalutazione senza riconoscimento fiscale, il saldo attivo – come chiarito dall’Agenzia delle Entrate - non costituisce riserva in sospensione d’imposta, ferma restando la necessità di imputarlo a capitale o di accantonarlo in una apposita riserva con esclusione di ogni diversa utilizzazione.

Tale riserva, secondo l’art. 13 della l. n. 342/2000, ove non venga imputata a capitale, può essere ridotta solo con l’osservanza delle disposizioni dei commi secondo e terzo dell’art. 2445 del codice civile (riduzione volontaria del capitale sociale); secondo questa norma, inoltre, se la riserva è utilizzata per la copertura di perdite, non possono essere distribuiti utili ai soci fino a quando essa non venga reintegrata o ridotta in misura corrispondente con delibera dell’assemblea straordinaria.

Il saldo attivo di rivalutazione, quindi, in questa ipotesi costituisce una riserva di utili, pertanto, tassata in caso di distribuzione.

Qualora il contribuente opti per effettuare una rivalutazione solamente civilistica degli immobili, inoltre, dovranno essere rilevate le imposte differite passive, che dovrebbero essere stanziate a riduzione della riserva.

Al riguardo, infatti, il Principio Contabile OIC n. 25 prevede che “le imposte differite relative a operazioni che hanno interessato direttamente il patrimonio netto, senza transitare da conto economico, sono contabilizzate nel fondo imposte differite tramite riduzione della posta di patrimonio netto creatasi a seguito dell’operazione stessa”. Poiché il saldo attivo di rivalutazione non è soggetto a tassazione se non in caso di sua distribuzione, le imposte differite dovrebbero essere stanziate solo nel momento in cui si prevede che tale fattispecie si realizzi.

Qualora, invece, la rivalutazione abbia anche effetti fiscali, il saldo attivo costituisce riserva in sospensione d’imposta; il saldo attivo è iscritto in bilancio per un importo corrispondente al maggior valore dei beni rivalutati, al netto dell’imposta sostitutiva.

Per i soggetti in contabilità semplificata, in assenza del bilancio, non opera la disposizione che prevede la tassazione del saldo attivo di rivalutazione in caso di sua distribuzione.

Il saldo attivo di rivalutazione può essere affrancato dietro il pagamento di una imposta sostitutiva dell’IRPEF/IRES, dell’IRAP e di eventuali addizionali, con aliquota del 10% (art. 15, co. 19 del DL n. 185/2008). L’affrancamento rende libera la riserva dal regime di sospensione d’imposta a partire dal 2009.

L’affrancamento può essere operato solo nel caso in cui il contribuente abbia optato per la rivalutazione con effetti fiscali.

Poiché l’art. 9, co. 2 del decreto n. 162/2001 stabilisce che, in caso di distribuzione, concorre a formare la base imponibile della società non solo il saldo attivo, ma anche il valore dell’imposta sostitutiva, in modo analogo, secondo l’Agenzia delle Entrate, anche in sede di affrancamento del saldo attivo occorre aumentare il valore dello stesso dell’importo dell’imposta sostitutiva.

La riserva costituita in seguito alla rivalutazione, qualora affrancata, è liberamente distribuibile e non concorre, pertanto, a formare il reddito imponibile del soggetto che la distribuisce.

In caso di distribuzione del saldo attivo dopo l’affrancamento, risulta applicabile l’art. 47, co. 1, del TUIR secondo cui si presumono prioritariamente distribuite le riserve di utili rispetto alle riserve di capitali (tale norma, invece, non vige per le riserve in sospensione d’imposta).

L’imposta sostitutiva pagata in sede di affrancamento del saldo di rivalutazione è indeducibile e può essere imputata, in tutto o in parte, alle riserve iscritte in bilancio o rendiconto.

Da ultimo, va rilevato che l’affrancamento del saldo attivo non incide, invece, sul differimento del riconoscimento fiscale del maggior valore iscritto in bilancio sui beni in conseguenza della rivalutazione.

Effetti della rivalutazione

Il maggior valore attribuito ai beni immobili in sede di rivalutazione può essere riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP a decorrere dal quinto esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita (art. 15, co. 20 del DL. n. 185/2008). Va rilevato, al riguardo, che il testo originario del decreto prevedeva il riconoscimento dei maggiori valori a decorrere dal terzo esercizio successivo a quello di riferimento; tuttavia, la legge di conversione – a fronte della diminuzione delle aliquote dell’imposta sostitutiva – ha allungato a cinque anni il periodo oltre il quale può avvenire il riconoscimento fiscale.

Nel caso di cessione a titolo oneroso o di compimento di altri atti realizzativi (assegnazione ai soci, destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa o al consumo personale o familiare dell’imprenditore) in una data anteriore a quella di inizio del sesto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita (c.d. periodo di sorveglianza), ai fini della determinazione della plusvalenza o della minusvalenza, deve essere considerato il costo del bene prima della rivalutazione.

In questo caso, al contribuente è riconosciuto un credito d’imposta pari all’importo dell’imposta sostitutiva già versata; se il bene è ceduto prima del versamento dell’imposta sostitutiva, questa non è più dovuta (ovvero non sono dovute le rate ancora da versare). L’imposta sostitutiva va portata ad incremento del saldo attivo di rivalutazione nella misura corrispondente al maggior valore attribuito ai beni ceduti.

In sintesi, pertanto, gli effetti fiscali della rivalutazione decorrono, sia ai fini delle imposte sui redditi che dell’IRAP:

§         per gli ammortamenti e per la determinazione del plafond di deducibilità delle spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione a partire dal quinto esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita (per i soggetti con periodo di imposta coincidente con l’anno solare, dal 2013).

§         per le plusvalenze e minusvalenze a partire dall’inizio del sesto esercizio successivo (per i soggetti con periodo di imposta coincidente con l’anno solare, dal 2014).

Il differimento degli effetti fiscali della rivalutazione rileva, inoltre, anche per la disciplina delle società non operative (in altri termini, prima del 2013 i valori su cui si calcolano ricavi e reddito presunto delle società non operative devono essere assunti senza considerare l’effetto dello rivalutazione).

Dato il differimento degli effetti della rivalutazione, occorre ricordare la necessità di rilevare la fiscalità differita. Gli ammortamenti sul maggior valore sono deducibili fiscalmente a partire dal quinto esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita, quindi in relazione agli esercizi intercorrenti tra la data in cui la rivalutazione è iscritta in bilancio e quella di efficacia; emergono, pertanto, differenze temporanee sulle quali dovrebbe essere considerata la fiscalità differita.

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, conferma quanto già indicato nella circolare n. 18/E del 2006, secondo la quale gli effetti della rivalutazione non vengono meno nell’ipotesi di conferimento d’azienda che includa beni rivalutati, effettuata in neutralità fiscale (ai sensi dell’articolo 176 del TUIR), nel periodo di sospensione degli effetti della rivalutazione: il disallineamento temporaneo sul valore dei beni dell’azienda conferita si trasferisce in capo al conferitario, mentre il saldo attivo rimane in capo al conferente.

In caso di cessione del bene oggetto di rivalutazione da parte del conferitario nel corso del periodo di sorveglianza:

§         il conferitario calcola la plusvalenza senza considerare il maggior valore iscritto per effetto della rivalutazione;

§         il conferente si vede riconoscere un credito d’imposta pari all’ammontare dell’imposta sostitutiva riferibile ai beni conferiti e la riserva di rivalutazione viene affrancata in misura corrispondente al maggior valore di rivalutazione del bene ceduto.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, infine, nel caso in cui il contribuente iscriva in bilancio il maggior valore sui beni senza che tale maggior valore produca effetti fiscali, questi non può beneficiare della rivalutazione “civilistica” nemmeno solamente ai fini IRAP; infatti, in questo specifico caso viene esclusa l’applicazione del principio di derivazione della base imponibile IRAP dalle risultanze del conto economico.


Disciplina dell’imposta sostitutiva

La misura delle aliquote dell’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP da versare sui maggiori valori oggetto della rivalutazione è stata oggetto di successive modifiche. Infatti, il testo originario del decreto legge n. 185 prevedeva una imposta sostitutiva del 10% per gli immobili ammortizzabili e del 7% per quelli non ammortizzabili. Tali aliquote, in sede di conversione in legge del decreto, sono state ridotte al 7% e al 4%, rispettivamente.

A seguito dell’ulteriore modifica recata al comma 20 dell’art. 15 del DL n. 185/08, da parte dell’art. 5 del DL n. 5/2009 (in corso di conversione), infine, l’aliquota dell’imposta sostitutiva è stata ridotta al 3% per gli immobili ammortizzabili e all’1,5% per quelli non ammortizzabili, assumendo valori vicini a quelli originariamente auspicati da Confindustria.

Sia l’imposta sostitutiva per operare la rivalutazione, sia quella per l’eventuale affrancamento del saldo attivo di rivalutazione, devono essere versate, a scelta del contribuente, in un'unica soluzione entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi dovute per il periodo di imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita, ovvero in tre rate di cui la prima con la medesima scadenza e le altre con scadenza entro il termine rispettivamente previsto per il versamento a saldo delle imposte sui redditi relative ai periodi d'imposta successivi. In caso di versamento rateale sulle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi legali nella misura del 3% annuo. Gli importi da versare possono essere compensati.

La circolare n. 11/E del 2009, confermando quanto già espresso nella risoluzione n. 362/E del 2008 (relativa alla precedente rivalutazione, disciplinata dalla l. n. 266/2005), chiarisce che l’esercizio dell’opzione per la rivalutazione dei beni d’impresa si considera perfezionato con l’indicazione in dichiarazione dei redditi dei maggiori valori rivalutati e della relativa imposta sostitutiva.

L’omesso, insufficiente o tardivo versamento della relativa imposta sostitutiva non rileva, quindi, ai fini del perfezionamento della rivalutazione.

 

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