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La rivalutazione dei beni immobili

13/05/2009

Premessa

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il 6 maggio scorso una seconda circolare (la n. 22/E) di chiarimento sull’applicazione della disciplina della rivalutazione degli immobili d’impresa, prevista dall’art. 15 del DL 185/08
 
Ambito oggettivo della rivalutazione
L’Agenzia delle Entrate precisa che, ai fini della determinazione del concetto di immobile e, quindi, per l’applicazione della disciplina in commento, è opportuno fare riferimento all’art. 812 del codice civile; tale norma considera immobili “gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo”.
Alla luce di tale indicazione, l’Agenzia, anche accogliendo le sollecitazione di Confindustria circa la necessità di un chiarimento ufficiale, conferma la possibilità di considerare come immobili rivalutabili gli impianti e i macchinari infissi al suolo che non possono essere agevolmente rimossi e posizionati in altro luogo mantenendo inalterata la loro funzionalità.
L’Agenzia, inoltre, ammette la possibilità di rivalutare beni immobili detenuti in virtù di diritti reali diversi dalla proprietà (come ad esempio il diritto di superficie) – altra questione controversa sollevata da Confindustria – a condizione che tale diritto sia contabilizzato insieme all’immobile nella voce di bilancio relativa (B.II – Immobilizzazioni materiali). In questo caso, pertanto, l’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria appare restrittiva, perché subordina la rivalutazione alle modalità di iscrizione in bilancio dei diritti reali immobiliari.
Come noto, la disciplina di rivalutazione degli immobili esclude dal suo ambito applicativo le aree edificabili. A questo riguardo, la circolare precisa che un’area si considera edificabile – e quindi non rivalutabile – se entro la data di chiusura dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2008 è qualificata come tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a meno che, alla stessa data, sia stata riqualificata come non edificabile dallo strumento urbanistico regionale.
 
Categorie omogenee
Nella circolare vengono presentate alcune ulteriori indicazioni rispetto a quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la precedente circolare n. 11/E del 19 marzo 2009, anche in relazione alle categorie omogenee di rivalutazione.
In particolare, in caso il contribuente opti per la rivalutazione con effetti sia civilistici sia fiscali, è necessario fare riferimento alla qualificazione fiscale, per distinguere tra bene ammortizzabile e bene non ammortizzabile.
Con particolare riferimento alla rivalutabilità delle cave, sulla base di tale principio viene indicato che queste possono essere annoverate nella categoria degli immobili ammortizzabili, in quanto il maggior valore attribuito in sede di rivalutazione incrementa il valore fiscalmente deducibile imputato in ciascun periodo d’imposta.
 
Modalità di rivalutazione
Con riferimento ai metodi di rivalutazione, si segnala che l’Agenzia conferma la possibilità di utilizzare metodi di rivalutazione differenti per i diversi beni appartenenti ad una medesima categoria omogenea e, soprattutto, che tali metodi possono essere utilizzati anche contestualmente per rivalutare il medesimo bene.
Importante precisazione, inoltre, viene fornita con riferimento alle modalità di rivalutazione del fabbricato e dell’area sottostante o di pertinenza.
Come già accennato nella circolare precedente, l’Agenzia ribadisce in questa occasione che il fabbricato e l’area sottostante o pertinenziale sono da classificare in categorie omogenee differenti. Per effetto dell’esplicito richiamo all’art. 11 della l. n. 342/2000, operato dal comma 23 dell’art. 15 del decreto anti-crisi, secondo l’Agenzia, ai fini della rivalutazione, è necessario individuare distinti valori di rivalutazione riferibili rispettivamente al fabbricato e all’area, al fine di verificare, per entrambe le tipologie di beni (area e fabbricato), il rispetto del criterio del “valore corrente” o del “valore interno”, che rappresentano il limite massimo della rivalutazione.
In sostanza, è necessario attribuire il maggior valore al fabbricato o all’area, determinandolo sulla base di una perizia o di un altro metodo in grado di individuare distinti valori correlati ai due beni oppure sulla base di una valutazione degli amministratori che individui distinti valori interni.
Tale prescrizione opera indipendentemente dalla circostanza che il fabbricato e l’area siano iscritti unitariamente in bilancio o meno.
Nel caso di rivalutazione con effetti fiscali i maggior valori del fabbricato e o dell’area, determinati secondo le indicazioni sopra fornite, si sommeranno ai valori fiscali dell’area e del fabbricato come determinati ai sensi dell’art. 36, commi 7, 7-bis e 8 del DL. n. 223/2006 (cd. DL Visco - Bersani).
 
Ambito soggettivo della rivalutazione
La circolare chiarisce - con riferimento all’ambito soggettivo - che possono beneficiare della possibilità di rivalutare i beni immobili anche i soggetti che esercitano un’attività imprenditoriale e rientrano nel regime dei contribuenti minimi (introdotto dall’art. 1, commi 96 e seguenti della Legge Finanziaria 2008).
 
Disciplina del saldo attivo di rivalutazione
Si segnalano, infine, alcune precisazioni in merito al trattamento del saldo attivo di rivalutazione.
Per i soggetti passivi IRES, qualora il contribuente abbia optato per la rivalutazione con esclusiva rilevanza civilistica, in caso di distribuzione del saldo attivo vige la presunzione dettata dall'articolo 47, comma 1, del TUIR secondo la quale si intendono prioritariamente distribuite le riserve di utili rispetto a quelle di capitali (tale presunzione non opera, invece, per le riserve in sospensione d'imposta).
Il prelevamento o la distribuzione del saldo attivo da parte dell’imprenditore individuale o di una società di persone in contabilità ordinaria è, invece, irrilevante ai fini della tassazione. Inoltre, la distribuzione effettuata da una società di persone non produce effetti neanche ai fini del costo fiscale della partecipazione.
L’Agenzia sottolinea, inoltre, che per gli imprenditori individuali e per le società di persone in contabilità semplificata la disciplina del saldo attivo di rivalutazione non opera, in quanto il saldo attivo non risulta esposto in contabilità.
Infine, nell’ipotesi di rivalutazione – con esclusiva rilevanza civilistica – operata da una società di capitali che ha optato per l’applicazione della trasparenza fiscale, la distribuzione del saldo attivo non concorre a formare il reddito dei soci, anche qualora la distribuzione avvenga in un momento successivo al termine di efficacia dell’opzione per la trasparenza.
 

Per completezza, si allega anche la risposta all'interrogazione parlamentare sull'applicazione della disciplina fiscale sulla rivalutazione degli immobili agli impianti di distribuzione del carburante, data – sempre il 6 maggio scorso - dal sottosegretario di Stato all’economia e alle finanze Daniele Molgora, in Commissione Finanze alla Camera dei Deputati.

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